i diritti reali di godimento

Diritti reali di godimento:quali sono?

Accertarti se esistono diritti reali di godimento su un immobile è fondamentale quando devi comprare casa.

Tali diritti appartengono alla famiglia dei diritti reali quindi prima di entrare nello specifico facciamo un breve ripasso giuridico.

Prima del ripassino una piccola premessa.

Ho fatto del mio meglio per illustrare in maniera quanto più semplificata possibile tutti i concetti giuridici ma non sempre mi è stato possibile.

Se sei del settore giuridico non soffrire troppo per eventuali licenze lessicali.

Se, al contrario, il diritto non è la tua materia perdonami se a volte ho dovuto per forza utilizzare gergo tecnico con una spolveratina di latinismi.

A prescindere dalla categoria a cui tu appartenga sappi che sono sempre disponibile a ricevere precisazioni o richieste di chiarimenti nei commenti o sulla mia pagina facebook.

Buona lettura

Diritti reali

I diritti reali, il cui termine deriva da ius in re(diritto sulla cosa), sono diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere immediato ed assoluto sulla cosa.

Un’ulteriore loro caratteristica oltre all’immediatezza e all’assolutezza, è l’inerenza.

Ecco il significato di ognuna delle tre: 

  1. Assolutezza:il titolare può agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto(efficacia erga omnes). Per poter essere opponibili nei confronti di terzi però devono essere trascritti ai sensi dell‘art. 2643 del codice civile
  2. Immediatezza:possibilità di esercitare il diritto senza cooperazione di terzi
  3. Inerenza:il diritto è opponibile a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa(il diritto “segue la cosa” e per tale motivo viene definito anche diritto di sequela o di seguito) 

Esistono due tipologie di diritti reali.

Da un lato ci sono i diritti reali di garanzia(Pegno su beni mobili e ipoteca su beni immobili) dall’altra i diritti reali di godimento.

In questo articolo vedremo solo la seconda tipologia.

Diritti reali di godimento 

I diritti reali di godimento attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene alcune utilità che lo stesso è in grado di fornire.

Si distinguono in due categorie principali:

  1. Ius in re propria:diritto di proprietà disciplinato dall’art.832 cc come il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e nei modi che la legge prevede.
  2. Ius in re aliena:diritti reali su cosa altrui che sono diritti limitati poichè limitano il diritto del contenuto del proprietario

Diritto di proprietà

Il diritto di proprietà è il principale diritto reale su cosa propria.

Il proprietario secondo la normativa vigente può godere di due facoltà sulla cosa:

  1. la disposizione giuridica:permette di utilizzare il bene in maniera piena ed esclusiva. Il proprietario può decidere se vendere il bene, donarlo, lasciarlo per testamento o costituire dei diritti reali minori(te ne parlo più avanti) o dei diritti reali di garanzia.
  2. la disposizione materiale:permette al proprietario di utilizzare la cosa come meglio crede e lo autorizza a decidere anche se trasformarla o distruggerla.

Inoltre il proprietario può tutelare il suo diritto attraverso una serie di azioni possibili: viene tutelato da una serie

Diritti reali di godimento su cosa altrui

I diritti reali di godimento su cosa altrui vengono definiti anche diritti minori o limitati.

Te li elenco di seguito e poi ne approfondisco ognuno.

  1. Usufrutto
  2. Uso
  3. Abitazione
  4. Enfiteusi
  5. Superficie
  6. Servitù

Diritto di usufrutto

La funzione dell’usufrutto è quella di attribuire temporaneamente ad altri i frutti e l’utilità che una cosa può produrre.

Tale diritto si può costituire in diversi modi:

  1. per volontà della legge:si parla in questo caso di usufrutto legale(ad esempio l’usufrutto attribuito ai genitori sui beni dei figli minori)
  2. per usucapione
  3. per contratto
  4. per testamento

Ogni volta che su un bene è presente un diritto di usufrutto è presente anche un “nudo proprietario”(il proprietario della cosa privato del diritto di utilizzarla per tutta la durata dell’usufrutto).

Un esempio tipico di usufrutto è quello di genitori anziani che donano la propria casa ai figli riservandosi però di poterci vivere fino al decesso.

La morte dell’usufruttario è una delle modalità di estinzione dell’usufrutto.

Vediamo le altre.

Usufrutto:Modalità di estinzione

L’usufrutto può venire meno per diversi motivi:

  1. non uso ventennale della cosa:se per 20 anni l’usufruttario non utilizza il bene
  2. perimento della cosa
  3. consolidazione:l’usufrutto e la nuda proprietà vengono a capo di una stessa persona
  4. rinuncia dell’usufruttario
  5. scadenza del termine concordato
  6. abusi dell’usufruttario che lascia perire la cosa 

Uso e abitazione

L’uso viene disciplinato dall’art.1021 cc ed è il diritto di servirsi di una determinata cosa e di suoi eventuali frutti.

Il diritto di abitazione è invece regolato dall’articolo 1022 del codice e garantisce al titolare ed alla sua famiglia la possibilità di abitare in una casa limitatamente ai propri bisogni.

Entrambi i diritti possono essere costituiti in due differenti modi:

A)con un atto negoziale(testamento o contratto)

B)attraverso l’usucapione:se utilizzi il bene per un determinato periodo di tempo

Enfiteusi

L’enfiteuta riceve in concessione il godimento su un fondo altrui ed è soggetto ad un duplice obbligo:

  1. deve pagare al concedente un canone annuo
  2. deve migliorare il fondo stesso

L’enfiteusi può essere costituita sia con un atto tra vivi che per testamento.

Inoltre può avere due durate:in perpetuo o a tempo determinato(minimo 20 anni)

Le modalità con la quale può essere estinta sono 5:

  1. decorso del termine
  2. Perimento totale del fondo
  3. Prescrizione estintiva per non uso ventennale
  4. Devoluzione
  5. Affrancazione

Superficie

Il diritto di superficie viene disciplinato dall’articolo 952 del codice civile e consiste nel diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui conservandone la proprietà e il diritto di acquistare la proprietà di una costruzione.

Il diritto di superficie si può costituire in diversi modi:

  1. Contratto
  2. Testamento
  3. altri tipi di negozi a titolo gratuito od oneroso

Si estingue nei seguenti casi:

  1. Rinunzia del superficiario
  2. Scadenza del termine
  3. Confusione:La proprietà del suolo e la proprietà superficiaria si riuniscono nella stessa persona
  4. Prescrizione:il superficiario non esercita il suo diritto per 20 anni

Servitù

La servitù è il peso imposto su un fondo,detto servente, per l’utilizzo di un altro fondo,detto dominante,appartenente ad un proprietario diverso.

I due fondi devono essere vicini anche se non necessariamente confinanti.

Esistono diverse categorie di servitù:

a)le servitù coattive:si formano in forza di legge attraverso una sentenza o un atto di un autorità amministrativa

b)le servitù volontarie:vengono costituite per contratto o testamento

Una servitù si può estinguere attraverso:

  1. confusione
  2. prescrizione estintiva
  3. Abbandono del fondo servente da parte del titolare con la rinuncia alla proprietà in favore del proprietario del fondo dominante 

Siamo giunti alla fine dell’articolo, sotto ti faccio un breve riepilogo e ti consiglio qualche link di approfondimento.

Conclusioni diritti reali di godimento:”quali sono?”

La prima cosa che abbiamo visto sono stati i diritti reali e le loro caratteristiche principali.

Successivamente abbiamo parlato dei diritti reali di godimento, te li ho elencati e descritti.

In particolare abbiamo visto la distinzione tra diritti reali di godimento propri(ius in re propria) e quelli su cosa altrui.

Altre letture consigliate
Quando compri casa devi prestare attenzione a diversi fattori, ti suggerisco quindi di leggere i seguenti articoli chiarificatori:
1)leggi i documenti da richiedere per acquistare casa
2)Per approfondire i documenti necessari ad una compravendita consapevole: l’articolo voltura catastale cos’è a cosa serve e quanto costa? e quello sul rogito notarile
3)Una lettura utile se stai cercando un mutuo è invece “i 7 step per ottenere un mutuo

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Gaetano Matarese

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